这项即将普遍实施的“夫妻二孩”新政策，将对中国未来社会产生全面影响。我在这里只简单谈几句对房地产市场当前及长远有哪几个方面的影响吧，至于影响程度，还不好准确评估。
第一，改变了出生率预期，市场需求的预测条件页因此改变，给目前萎靡的房地产市场（个别交易活跃市场除外）注入了一针强心剂。此前我因经济衰退、反腐、不动产登记、意识形态领域的敏感变化等很多因素，对未来房地产市场的整体趋势看淡，我认为高增长的过程被人为提前结束。但这次人口政策的放松会对冲一下这方面的影响，延缓行业成熟期出现的时间。
第二，对出生率的改变大约要一年后才能显示出来，但对当前市场需求的影响可能是立竿见影的。三、四线的市场状况会略显缓和，对一、二线城市的交易也会有所推升，个别城市甚至会加剧供求紧张局面。但总体上看，要借此扭转经济增长颓势，也还需要其他救市政策的配合。我认为目前的救市政策仍很不到位、很不科学，有待进一步调整、完善。
第三，户均面积会因为未来户均人口数的上升，而有所增加。这是一种比较强的推升力量，主流户型需求将由目前的两室和三室逐步过渡到三室和四室。所谓“刚性需求”从面积上逐渐有新的提升。每个家庭的经济实力不同，户型要求各不相同，但因子女分居和照料而产生的面积需求是显而易见的。
第四，优质教育资源显得更加紧张，学区房的需求被推升，价格被推涨。此前“一对夫妻一个孩”政策实施了几十年，很对对应的公共配套特别是教育资源都是基于那样的政策和人口增长状况确定的。但现在情况发生变化，4年后幼儿园的现实需求会上升，7年后小学入学数量上升，13年后中学的校舍面积和教师需求会上升。但学区房的需求和价格会提前体现出来，这是投资品定价原理决定的。
第五，养老房的需求可能会被推升。过去是“一对夫妻一个孩”，可以考虑雇保姆带孩子。但逐步过渡到“一对夫妻一对孩”时，因为保姆需求增加，供给短缺，价格上升，大部分年轻家庭支付不起保姆费（有的家庭同时需要两个保姆）。于是大部分家庭选择两条途径解决：女性辞职做专职妈妈；更多的父母凑近子女住处，在附近购房，帮助带孩子。即使有很多是通过不同地域需求的“对流”来解决，不完全是依靠增量去处理，但对增量的影响还是有的，对存量交易的影响则更大。
我要说的是，这项人口政策对人口增长的影响会是缓慢出现的，增长状况及趋势也还不好准确评估。但它对当前房地产市场的影响是明显的，对目前的救市会有很大帮助。不过从长期看，若不解决中国经济、社会发展中的一些根本问题，若不能建立起对私有财产严格的保护制度，若不能通过改革，大幅消减“吃皇粮”的人员数量，建立起高效、低税的政体，并解决好环境质量、粮食与食品安全、知识产权保护等问题，而且房地产行业管理的指导思想仍不转变，房地产需求的外流不会终止，海外置业的浪潮不会停下来。
从房地产市场本身的大势而言，全面二胎不可能对提振需求有短期立竿见影的效果, 也不能改变新房市场高位盘整并逐步缩量的长期趋势。原因在于，中国社会低生育率的习惯已经养成并且还在加强，政策上放开二胎也难以明显改变。
从简单地人口与房地产需求的逻辑来看，放开二胎的政策会适量增加人口，但不会显著提高生育率，也就不会改变房地产新房市场的趋势。这并不是一句悲观的判断，因为房地产行业本来也没到悲观的时候。中国房地产新房市场在未来相当长时间，仍将保持高位，每年12-13亿平方米的交易量大的惊人，即使十年之后逐步下降，也依然会是全球最大的市场。面对这样一个巨大的市场，悲观从何谈起？
因此，我更愿意跳出房地产行业来看待全面二胎的政策。从宏观经济的角度，全面二胎政策有助于优化未来人口结构，从劳动力供给和内部需求两个角度支撑长期经济发展。不断降低的出生率，抚养比不断提升，中国一直面临未富先老的危机。本次全会放开二胎，虽然迟到了很多年，但总比不到好。
最后，二胎政策最大的利好在于其社会意义。生育权是人的基本人权，这是常识；把人当人看，而不是社会负担或者发展经济之筹码，方是社会公理。过去三十多年的一胎计生政策剥夺了亿计婴儿生命，酝酿诸多失独家庭悲剧，更制造了政府寻租机会，社会诟病由来已久。从人口政策和社会发展的角度，全面放开二胎依然不够，彻底废止计生政策才是民心所向，社会之需。这次虽然并未彻底取消计生政策，但也向前迈进一步。社会之进步，乃全民之福祉。此等意义，胜过一切经济指标。
所以，在所有人为全面二胎欢欣鼓舞之际，我想对地产人说的是：鼓掌吧，不仅仅是因为利好房地产；乐观些吧，不仅仅是因为全面放开二胎。
