一锤定音，全面“营改增”要来了！今年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这意味着只听楼响、不见人来的房地产营改增即将落地执行。
营业税：营业额全额为课税对象征收，一种商品劳税，具有多次重复征收的特点，加重了房地产业、建筑业及服务业等税收负担。
增值税：“中性税种”，以增值额为依据计征，虽“环环计征，但环环抵扣”，有效避免重复征收的问题。
▌“营改增”对房企可能产生的影响
——盈亏情况直接挂钩税负
“营改增”前，房地产企业无论盈亏都必须按销售额5%纳税；
“营改增”后，房地产企业只对工程项目增值额部份纳税，当企业利润微利或产生亏损时，在取得增值税专用发票的情况下，只需缴纳很少的增值税，甚至不纳税。
——甲供材可抵扣税款
“营改增”前房地产企业作为营业税纳税义务人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣；
”营改增“后房地产企业可通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。
——对税收负担与经营成本产生影响
税率变化（由3%/5%营业税率变为11%/17%增值税率）导致税率上升，虽然增值税可抵扣相应进项税额，但由于房企业务的特殊性与复杂性，实际操作中很多项目难以抵扣，且建筑施工企业作为房地产企业的直接上游企业，其受”营改增“税制改革影响必然会波及甚至转嫁给房企，进而造成房企税收负担与经营成本系列影响。
——对财务管理与会计处理产生影响
一方面，房企出于合理降低税负与经营成本考虑，会要求财务人员加强宏观财务管理，甚至要求财务人员加强与内部采购、销售决策等具体执行人员联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的；另一方面，“营改增”改革也会对房企具体会计处理、发票管理产生直接影响。
——对企业融资与现金流产生影响
房企必须有良好的融资能力与充足的现金流。实务中，房企多彩用预售制，在确认预售收入当期就要缴纳营业税，占用流动资金。而改征增值税后，一般房地产项目建设，材料设备先购进，多数时间，进项税额大于销项税额，因而一发之初较长时间内无税务可缴，减少企业流动资金占用，扩大企业现金流。
▌房企如何应对“营改增”税制改革
——签订工程合同的不同要求（挂靠方式）
●包工包料工程承包合同
1.房地产公司必须在开具工程发票前提供足够的原料、设备采购的增值税专用发票给建筑公司进行抵扣，房地产公司需支付的增值税为：工程发票金额÷（1+适用税率） × 适用税率-购进原料、设备可抵扣的增值税进项税额。
2.加强财税管理要求。采购过程要求票、货、款一致，即要求材料设备采购合同要以建筑公司为签订主体，取得以建筑公司名义的增值税专用发票，货款支付以建筑公司的银行帐户转出。（委托付款及抵帐购进材料有税务风险）
3.房地产公司要做好交给建筑公司的增值税专用发票及开具工程发票的台帐工作。
●包工不包料工程承包合同（甲供材）
1.房地产公司购进的材料设备必须及时取得增值税专用发票进行抵扣。
2.加强财税管理要求。采购过程要求票、货、款一致，即要求材料设备采购合同要以房地产公司为签订主体，取得以房地产公司名义的增值税专用发票，货款支付以房地产的银行帐户转出。供应商亦要求开具发票单位、收款帐号的单位及销售货物的单位一致。
3.按工程进度支付的工程款应及时取得相应的工程款增值税专用发票。
——供应商的选择
1.供应商按税务类别一般分为增值税一般纳税人、增值税小规模纳税人及个体户。
增值税一般纳税人可以开具其他业务相对应税率的增值税专用发票。比如：销售货物可发开具17%的增值税发票，设计、广告、咨询类可以开具6%的增值税专用发票，商品混凝土适用简易征收率为3%。
增值税小规模企业可以开具普通发票，开具3%的增值税发票需到国税申请代开。
个体人开具普通发票和3%的增值税发票都需到国税申请代开。
2.从能获得税款抵扣角度考虑应优先选择增值税一般纳税人企业、其次为增值税小规模纳税企业。
——采购或应税劳务的价格比较
1.对方是否可提供增值税发票?提供何种增值税发票?
2.对方提供的价格是含税价的,应换算成不含税价比较。
不含税价格=含税价格÷（1+可提供增值税发票的税率）
3.对方若提供的增值税普通发票或普通发票，但报价比其他供应商报的不含税价格低亦可考虑。
4.收据是最不可考虑的。因为取得收据的成本是不能在企业所得税税前抵除的，亦不能作为土地增值税清算的成本计算的。而且还存在一定的税务风险。
——发票的管理
1.购进货物或购买劳务，公司支付相关款项后，经办人应及取得相关发票交付财务部或要求对方提供相关发票后才付款。因为增值税专用发票需税局认证后方可抵扣，认证期为开具发票日期起180天内，超出认证期限的不可以认证及抵扣相关进项税额。
财务部与业务经办部门应经常沟通，及时核对已付款未收取发票的情况，及时追讨。
2.财务部取得增值税发票后应在月底前及时到税局进行发票认证手续！
3.财务部应及时同销售部沟通当月需开具的增值税专用发票，计算相应的销项税额。在情况许可的条件下，尽量延迟开具售房增值税发票。增值税发票由增值税税控系统开具，一经开具次月必须申报缴纳相关税金，与营业税申报缴纳方式不同。
